Agenci nieruchomości dzielą mieszkania na dwie grupy: takie, które można fotografować od razu, i takie, które najpierw trzeba doprowadzić do porządku. Druga grupa to zdecydowana większość — zwłaszcza lokale po wynajmie, po spadku albo stojące puste od pół roku. Sprzątanie pod sprzedaż to osobna usługa, inna niż zwykłe sprzątanie mieszkania, bo pracuje się tu pod kąt obiektywu i pod pierwsze wrażenie kupującego na progu.
Ile kosztuje sprzątanie mieszkania przed sprzedażą?
Bazowa stawka nie odbiega od standardowego sprzątania generalnego — różnicę robią dodatki.
| Metraż / typ | Cena jednorazowo |
|---|---|
| Kawalerka do 35 m² | 150–250 zł |
| Mieszkanie 2-pokojowe | 200–350 zł |
| Mieszkanie 3-pokojowe | 280–450 zł |
| Dom jednorodzinny | 400–800 zł |
| Rozliczenie godzinowe (firma) | 45–80 zł/h |
| Lokal po remoncie / po budowie | 8–18 zł/m² lub 50–90 zł/h |
Do tego dochodzą pozycje, które przy zwykłym sprzątaniu zamawia się rzadko, a przy sprzedaży prawie zawsze:
- ozonowanie lub zamgławianie przeciw zapachom: 150–400 zł za zabieg,
- mycie okien z ramami i parapetami: 15–30 zł za okno,
- pranie ekstrakcyjne tapicerki lub dywanu: 80–200 zł za element,
- doczyszczanie fug i kabiny prysznicowej z kamienia: 80–150 zł,
- wywóz rzeczy pozostawionych przez poprzedniego lokatora: od 200 zł za kurs.
Realny budżet dla przeciętnego dwupokojowego mieszkania z rynku wtórnego to 350–550 zł. Przy lokalu po wieloletnim wynajmie, z kuchnią zatłuszczoną od lat i łazienką pokrytą kamieniem, bywa 600–900 zł. Pełne widełki dla wszystkich usług znajdziesz w cenniku sprzątania.
Czym różni się sprzątanie pod sprzedaż od zwykłego generalnego?
Sprzątanie generalne ma zadowolić mieszkańca. Sprzątanie pod sprzedaż ma zadowolić aparat i nos obcej osoby, która wchodzi do mieszkania na dziesięć minut i wychodzi z opinią. To zmienia priorytety.
Mieszkaniec nie zauważy matowej baterii w łazience, bo patrzy na nią codziennie. Na zdjęciu z lampą błyskową matowa bateria jest pierwszą rzeczą, która psuje kadr. Podobnie zacieki na szybie okiennej — niewidoczne pod światło od środka, doskonale widoczne na fotografii robionej pod okno. Fotograf nieruchomości robi zdjęcia z niskiego statywu, więc w kadr wchodzą spody mebli, listwy przypodłogowe i przestrzeń pod wanną. Ekipa sprzątająca, która tego nie wie, czyści na wysokości wzroku i efekt jest połowiczny.
Drugi element to zapach. Kupujący nie opisze tego w arkuszu, ale po trzech minutach w mieszkaniu pachnącym kotem albo dymem papierosowym podświadomie szuka wad. Agenci znają ten mechanizm — oferta ma komplet wyświetleń, a prezentacje kończą się grzecznym „odezwiemy się".
Co musi być zrobione przed sesją zdjęciową?
Minimalny zakres, który pozwala fotografować bez retuszu:
Łazienka. Odkamienienie baterii, deszczownicy i perlatorów na połysk, usunięcie kamienia z szyb kabiny (to najczęstszy powód, dla którego fotograf kadruje łazienkę „bokiem"), doczyszczenie fug, wypolerowanie luster bez smug, wyniesienie wszystkich kosmetyków i szczoteczek.
Kuchnia. Odtłuszczenie okapu i płytek nad blatem, umycie frontów szafek (zwłaszcza uchwytów i okolic), wyczyszczenie zlewu i baterii, opróżnienie blatu do zera — na zdjęciu zostaje maksymalnie czajnik albo miska z owocami.
Okna i światło. Umyte szyby z obu stron plus ramy. Brudne okno obniża ilość światła w kadrze o kilkanaście procent, a jasność to pierwsza rzecz, na którą kupujący patrzy w ogłoszeniu.
Podłogi i listwy. Mycie na mokro z doczyszczeniem narożników i listew przypodłogowych. Panele warto zmatowić odpowiednim środkiem, żeby nie odbijały flesza.
Detale. Włączniki, klamki, kratki wentylacyjne, górne krawędzie drzwi, pajęczyny w narożnikach sufitu. Dla ekipy to 30–40 minut, dla zdjęć — różnica między „zadbane" a „zaniedbane".
Standardowy zakres bazowy opisaliśmy szerzej w sekcji sprzątanie mieszkań i domów.
Jak usunąć zapach z mieszkania wystawionego na sprzedaż?
Trzy najczęstsze źródła to dym papierosowy, zwierzęta i stęchlizna po długim pustostanie. Odświeżacz powietrza nie rozwiązuje żadnego z nich — nakłada tylko warstwę zapachową, która po godzinie znika.
Skuteczna kolejność: najpierw mechaniczne usunięcie źródła (pranie tapicerki, umycie ścian roztworem na nikotynę, czyszczenie wykładziny), potem ozonowanie 2–4 godziny przy zamkniętych oknach, na końcu wietrzenie przez minimum 2 godziny. Ozon rozkłada cząsteczki zapachowe, ale nie usunie brudu — kolejność ma znaczenie i firmy, które proponują „samo ozonowanie" za 200 zł bez wcześniejszego mycia, sprzedają półśrodek.
Przy dymie papierosowym w mieszkaniu palacza z wieloletnim stażem czasem i to nie wystarcza — zapach siedzi w tynku i jedynym rozwiązaniem jest malowanie farbą izolacyjną. Wtedy sprzątanie planuje się po malowaniu, nie przed.
Czy czyste mieszkanie realnie podnosi cenę sprzedaży?
Ostrożnie z obietnicami. Czystość nie zmienia lokalizacji, metrażu ani roku budowy — czyli trzech czynników, które decydują o wycenie. Zmienia natomiast dwie rzeczy, które agenci mierzą na co dzień:
Czas ekspozycji. Oferta z dobrymi zdjęciami zbiera więcej zapytań w pierwszym tygodniu, a pierwszy tydzień decyduje o tym, czy mieszkanie sprzeda się w miesiąc, czy w pół roku. Oferta „odleżana" trzy miesiące na portalu zaczyna budzić podejrzenia i to ona traci na cenie.
Siłę negocjacji. Kupujący, który widzi zaniedbaną łazienkę, w głowie dolicza sobie remont — i nie liczy go po kosztach, tylko „na oko", zwykle zawyżając. 500 zł wydane na doczyszczenie kabiny i fug potrafi wyjąć z rozmowy argument wart kilka tysięcy złotych upustu.
Na rynku wtórnym w miastach wojewódzkich typowa różnica między ofertą przygotowaną a nieprzygotowaną to nie tyle wyższa cena, co sprzedaż po cenie ofertowej zamiast po cenie po negocjacjach. Przy mieszkaniu za 450 tys. zł rezygnacja z 2% upustu to 9 tys. zł — przy koszcie przygotowania rzędu 500–900 zł.
Jak wyglądają pakiety współpracy z biurami nieruchomości?
Dla firmy sprzątającej biuro nieruchomości to klient powtarzalny: 4–15 mieszkań miesięcznie, zawsze podobny zakres, zawsze pośpiech. Stąd modele rozliczeń inne niż przy kliencie detalicznym.
Ryczałt za lokal. Stała kwota za mieszkanie do określonego metrażu — np. 280 zł do 50 m², 380 zł do 75 m². Agent wie, ile wpisać w budżet oferty, firma nie wycenia każdego zlecenia osobno.
Abonament z pulą godzin. Biuro wykupuje np. 40 godzin miesięcznie po 50–60 zł/h zamiast standardowych 45–80 zł/h i rozdziela je między lokale według potrzeb. Niewykorzystane godziny zwykle przechodzą na kolejny miesiąc.
Pakiet „pod sesję" ze stałą ekipą. Ten sam zespół obsługuje wszystkie mieszkania danego biura, zna standard fotografa, wie, że uchwyty szafek mają być wypolerowane, a buty z przedpokoju schowane. Po kilku zleceniach agent przestaje w ogóle instruować.
Cztery rzeczy, na które warto umówić się na starcie: termin realizacji (agenci potrzebują wejścia w 24–48 h od zgłoszenia), odbiór kluczy z biura lub ze skrytki, zdjęcia „po" wysyłane na WhatsApp jako potwierdzenie, oraz faktura zbiorcza raz w miesiącu zamiast dokumentu do każdego lokalu. Firmy gotowe na taki tryb znajdziesz w katalogu wykonawców — w większych miastach, jak Warszawa, kilkanaście z nich ma w ofercie osobną pozycję „sprzątanie pod sprzedaż".
Kiedy zamawiać sprzątanie, żeby zdążyć przed sesją?
Najlepiej dzień przed zdjęciami, nie tego samego dnia rano. Powód jest prozaiczny: po myciu okien i podłóg potrzebny jest czas na wyschnięcie i wywietrzenie, a mokra posadzka odbija światło inaczej niż sucha. Jeśli planujesz ozonowanie, zaplanuj minimum dobę odstępu — zapach ozonu jest wyczuwalny jeszcze kilka godzin po zabiegu i potrafi zrazić kupującego na prezentacji tak samo jak zapach, który miał usunąć.
Czas pracy: kawalerka 3–4 godziny dla jednej osoby, dwa pokoje 4–6 godzin, trzy pokoje 6–8 godzin lub dwie osoby przez 4 godziny. Lokal po lokatorze, który zostawił po sobie bałagan, potrafi zająć cały dzień roboczy dwuosobowej ekipy.