Za co właściwie płaci zarządca galerii?
Najczęstszy błąd przy pierwszej wycenie: liczenie całej powierzchni obiektu. Zarządca nie kupuje sprzątania 45 000 m² GLA, bo lokale najemców sprzątają sami najemcy albo ich własni podwykonawcy. Przedmiotem umowy są części wspólne, a to zwykle 30–45% powierzchni całkowitej: pasaże, food court z salą konsumpcyjną, toalety publiczne, klatki i korytarze techniczne, wejścia, windy, schody ruchome, biura administracji obiektu, pomieszczenia ochrony, strefa dostaw, a bardzo często też parking wielopoziomowy.
Parking to osobna historia. Jeśli wchodzi do umowy w tej samej stawce m², wycena zwykle się nie spina — zamiatarka, mycie posadzki, usuwanie plam oleju i obsługa zimowa mają inną strukturę kosztów niż pasaż. W dobrze napisanej ofercie parking jest wydzielony jako oddzielna pozycja z własną stawką i własnym harmonogramem.
Ile kosztuje sprzątanie galerii handlowej w 2026 roku?
Punktem odniesienia są stawki za sprzątanie biur, czyli 3–8 zł/m²/mies. Galeria siedzi w górnej połowie tego przedziału i rzadko schodzi poniżej 5 zł/m², bo:
- obiekt pracuje 7 dni w tygodniu, często 10–13 godzin dziennie plus noc na serwis maszynowy,
- natężenie ruchu jest kilkadziesiąt razy większe niż w biurowcu,
- umowa wymaga stałej obsady dziennej (serwis dyżurny), a nie tylko ekipy wieczornej.
Orientacyjnie w 2026 roku:
| Zakres | Stawka |
|---|---|
| Części wspólne, obiekt do 10 tys. m², ruch umiarkowany | 4–6 zł/m²/mies. |
| Części wspólne, galeria 24/7 z food courtem | 6–8 zł/m²/mies. |
| Parking wielopoziomowy (osobna pozycja) | zwykle poniżej 3 zł/m²/mies. |
| Serwis interwencyjny / prace dodatkowe | 45–80 zł/h |
| Lokal po remoncie, oddanie najemcy | 8–18 zł/m² |
Pełny przegląd stawek w innych segmentach znajdziesz w cenniku sprzątania.
Jak wygląda grafik 24/7 w praktyce?
Doba w galerii dzieli się na trzy bloki i każdy z nich ma inną obsadę.
Noc (22:00–6:00) — to jedyne okno na pracę maszynową. Szorowarki samojezdne na pasażach, doczyszczanie fug, mycie szkła na poziomie parteru, pranie wykładzin w biurach administracji, mycie schodów ruchomych szczotką talerzową, wywóz odpadów ze strefy dostaw. Ekipa nocna liczy od 4 osób w małym obiekcie do 12–15 w dużej galerii regionalnej.
Otwarcie (6:00–10:00) — doszlifowanie efektu: suche polerowanie, witryny wejściowe, maty wejściowe, pierwsze uzupełnienie dozowników w toaletach. Obiekt musi być gotowy, zanim pojawi się pierwszy klient.
Dzień (10:00–22:00) — serwis dyżurny. Dwie, trzy, cztery osoby chodzące po obiekcie w stałej rotacji: toalety co 45–60 minut (z kartą kontroli przy drzwiach), food court w ruchu ciągłym, natychmiastowa reakcja na rozlane napoje. W weekend obsada dzienna rośnie o 30–50%, bo ruch w sobotę potrafi być dwukrotnie wyższy niż we wtorek.
Praca nocna oznacza dodatek do wynagrodzenia (20% stawki godzinowej za każdą godzinę między 21:00 a 7:00), wyższą rotację pracowników i konieczność dowozu ludzi — o 4:30 komunikacja miejska w większości miast jeszcze nie działa. To trzeba wliczyć w cenę, a nie odkryć po trzech miesiącach kontraktu.
Koordynacja z ochroną i najemcami — czego nie widać w umowie
Nocą obiektem rządzi ochrona. Ekipa sprzątająca wchodzi przez wejście dostawcze, podpisuje listę obecności u dowódcy zmiany, dostaje karty dostępu do konkretnych stref i oddaje je przy wyjściu. Klucze do pomieszczeń technicznych bywają wydawane pojedynczo, za pokwitowaniem. Jeśli brygadzista tego nie ogarnia, ekipa traci 30–40 minut zmiany na samych formalnościach.
Drugi punkt tarcia to najemcy. Granica odpowiedzialności przebiega zazwyczaj w linii witryny — wszystko do progu lokalu należy do serwisu galerii, wnętrze do najemcy. W praktyce spory dotyczą odpadów: restauracja z food courtu zostawia worki poza wyznaczonym boksem, a ekipa sprzątająca dostaje reklamację od zarządcy. Rozwiązanie jest nudne i skuteczne: zdjęcie, raport do koordynatora obiektu, wpis w dzienniku. Po trzech takich zgłoszeniach problem zwykle znika.
Trzeci element to komunikacja z działem technicznym. Mokra posadzka przy nieszczelnej klimatyzacji, awaria spłuczki, pęknięta płytka — serwis sprzątający jest pierwszym, który to widzi, i zarządcy bardzo to cenią. Firmy, które raportują usterki, utrzymują kontrakty po kilka lat.
Jakie są realne marże na dużym kontrakcie?
Przykład: galeria z 25 000 m² części wspólnych, stawka 8 zł/m²/mies.
- Przychód: 200 000 zł netto/mies.
- Robocizna: ok. 3 500 roboczogodzin miesięcznie (10 osób × 8 h nocą + 4 osoby × 9 h dziennie). Przy pełnym koszcie pracodawcy ok. 40 zł/h daje to ~140 000 zł, czyli 70% przychodu.
- Chemia i materiały eksploatacyjne: 8 000–12 000 zł (w tym papier i mydło, jeśli umowa je obejmuje — to pozycja, którą trzeba indeksować co roku).
- Sprzęt: amortyzacja i serwis szorowarek, zamiatarki, odkurzaczy — 10 000–15 000 zł. Sama szorowarka samojezdna to wydatek rzędu 60–90 tys. zł.
- Koordynator obiektu, odzież, BHP, ubezpieczenie, transport ludzi: 8 000–12 000 zł.
Zostaje 20 000–30 000 zł, czyli 10–15% marży operacyjnej. To typowe dla tego segmentu. Kontrakty poniżej 8% marży są pułapką: wystarczy jedna kontrola jakości z karą umowną albo dwa tygodnie zwolnień lekarskich zimą i miesiąc wychodzi na zero.
Uwaga na kary umowne. Standardem są potrącenia za niewykonanie czynności z harmonogramu i za przekroczenie czasu reakcji na zgłoszenie (zwykle 15 minut). Przy dużym kontrakcie potrafią zjeść 2–3% przychodu rocznie i trzeba je ująć w kalkulacji jako koszt, nie jako zdarzenie wyjątkowe.
Co podbija rentowność kontraktu?
Podstawowa umowa daje marżę w granicach 10–15%. Na usługach dodatkowych zarabia się lepiej, bo wycenia się je godzinowo albo projektowo:
- krystalizacja i polerowanie posadzek kamiennych — raz lub dwa razy w roku, wycena projektowa,
- mycie przeszkleń na wysokości — technika alpinistyczna lub podnośnik, zawsze osobne zlecenie,
- sprzątanie lokali po remoncie przed oddaniem najemcy — 8–18 zł/m², a rotacja najemców w galerii to kilkanaście lokali rocznie,
- obsługa zimowa parkingu zewnętrznego — ryczałt plus stawka za interwencję,
- sprzątanie po eventach — targi, pokazy, akcje promocyjne w pasażu.
Te pozycje potrafią dołożyć 15–25% do rocznej wartości kontraktu przy wyższej marży niż serwis podstawowy.
Kto w ogóle wchodzi do przetargu?
Zarządcy centrów handlowych wymagają zwykle: polisy OC na 1–5 mln zł, co najmniej dwóch referencji z obiektów o podobnej skali, udokumentowanej zdolności do zbudowania 15–20-osobowej obsady w jednym mieście, procedur RODO i BHP na piśmie oraz systemu raportowania (coraz częściej aplikacji z kodami QR przy toaletach). Mała firma rodzinna raczej nie przejdzie weryfikacji, ale może wejść jako podwykonawca na konkretny zakres — parking, okna, lokale po remoncie.
Jeśli szukasz wykonawcy do obiektu komercyjnego, zacznij od katalogu firm sprzątających — mamy ponad 130 miast i 14 kategorii usług, a w największych rynkach, jak Warszawa, działają firmy z doświadczeniem w obiektach handlowych powyżej 30 tys. m². Dla mniejszych powierzchni biurowych w obrębie galerii — biur administracji, siedzib najemców usługowych — sprawdzi się standardowa oferta na sprzątanie biur.